GYO

Güvenli ve en az riskle kazanç sağlamak isteyenlere yeni bir alternatif sunan GYO'ları, Türkiye'de henüz yeni bir yatırım modelidir. Bu yüzden pek az kişi bu yatırım şekli hakkında yeterli bilgiye sahip.

Türkiye'de Gayrimenkul Sektörü

Yüzde 60'ı 35 yaşın altında olan 65 milyonluk nüfusuyla Türkiye, gelişmekte olan ülkeler arasında gelecek vaat eden dinamik bir ülkedir. Jeostratejik konumuyla Avrupa, Orta Asya ve Ortadoğu ülkeleri için ekonomik açıdan önemli bir eksen olan Türkiye, son 20 yılda ekonomisini liberalleştirmiş ve dünya ekonomisiyle entegrasyonda önemli mesafeler katetmiştir.

Gayrimenkul, Türkiye'de yatırım araçlarının kısıtlı olmasına rağmen yatırımcılar açısından uzun zamandır sağlam ve popüler bir yatırım aracı olarak görülmektedir. Yani ülkemiz ekonomisinin lokomotif sektörlerinden birisidir. Gayrimenkule yatırım, aynı zamanda enflasyona karşı bir kalkandır. 1994 krizini çabuk atlatan sektörlerden biri olmuştur. Günümüzde yeni yatırımlar konut sektöründeki yüksek talebe odaklanmıştır.

Türkiye'deki gayrimenkul sektöründeki yatırımcılar bireysel ve kurumsal yatırımcılar ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarıdır.

Türkiye'deki Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Gelişimi

Dünyada ilk kooperatif gayrimenkul yatırım şirketi Amerika'da 1900'lü yılların başında görülmesine rağmen Türkiye'deki mazisi henüz çok yenidir. GYO'lar, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 1995 yılında yayınlamış olduğu "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği" ile Türk sermaye piyasalarındaki yerini aldı.

İlk GYO 1996 yılında kurulmuş ve 1997'de de halka açılmıştır. 1998'de düzenlemelerdeki bazı temel değişiklikler ile GYO'ların gelişimi hızlandı. Halen İstanbul Menkul Kıymetler Borsası'na kote olan sekiz adet GYO(Alarko, EGS, İhlas, İş, Nurol, Osmanlı, Vakıf ve Yapı Kredi Koray) ve halka arz için beklemekte olan yaklaşık on adet GYO bulunmaktadır.

Gayrimenkul sektörünün talebi artan bir sektör olması, bu talebi karşılamak üzere kurumsal sermayeye ihtiyaç duyulması ve GYO'nın küçük yatırımcıların küçük miktarlar karşılığında da olsa gayrimenkul yatırımı yapabilmesini olanaklı kılması yeni GYO'nın sektöre girmesinde etkili olmuştur.

Günümüzde gelişmiş ekonomilere sahip ülkelerde bile hala gelişme potansiyeli taşıyan bir yatırım şekli olan GYO'lar, Türkiye'deki geçmişi sadece 4-5 yılı bulsa da çok hızlı bir gelişim sürecindedir.

GYO sektörü, 2 Ağustos 1999 tarihinde kurulan "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği"(GYODER) ile resmi bir temsilciye kavuşmuştur. Sektörün gelişimini, tanıtım ve temsilini sağlamak, sektörde kalite, kontrol ve eğitim konularında standartları oluşturmak ve korumak amacıyla kurulan dernek, aktif olarak faaliyetlerini sürdürmektedi.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

GYO, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VI No: 11 sayılı tebliğinde düzenlenmiştir. Gayrimenkullere ve gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen sermaye piyasası kurumlarıdır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, tüzel kişilik olarak kurumlar vergisi ve gelir vergisi stopajından istisna tutulmuşlardır. Bu ortaklıklardan kar payı elde edenler için 4369 sayılı kanun ile 01.01.1999 tarihinden itibaren vergi muafiyeti kaldırılmıştır.

Kayıtlı sermaye içinde ve bir lider girişimci öncülüğünde kurulan GYO'lar kuruluşlarını takip eden 1 yıl içinde sermayelerinin %49'unu halka açmak zorundadır. Maksimum kullanılabilir kredi miktarı öz sermayenin 2 katıdır. GYO'ların kâr dağıtma mecburiyetleri yoktur. ABD'deki %90 kâr dağıtma zorunluluğu ile kıyaslandığında Türkiye'deki GYO'ların kazançlarını şirkette tutarak daha hızlı büyüme potansiyeli olduğu görülmektedir.

GYO'lar, borsada halka açılarak topladıkları kaynakları biraraya getirirler, bu sayede oluşturdukları yatırım havuzu ile gayrimenkul yatırımı yapar ve elde ettikleri kazançları ortaklarına dağıtırlar. GYO'lar temel olarak yatırım projelerinin gerçekleştirilebilmesi amacıyla bireysel ve kurumsal tasarrufları biraraya getirerek, projeleri gerçekleştirecek girişimcilere sermaye piyasalarından fon sağlama yolunu açarlar. Halka açık niteliklerinden dolayı GYO'lar devletin SPK ve borsa gibi düzenleyici otoritelerinin sürekli denetimi altındadır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Amacı

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım kazançları yoluyla gayrimenkullerin yüksek gelirine ulaşmaktır. Gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı, dönem sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtacak ve gayrimenkul gelirini ortaklarına aktaracaktır. Gayrimenkulun kendisinin değil, ona yatırım yapan bir şirketin hisse senetlerinin satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Ekonomiye Katkısı

GYO'lar, iş merkezleri veya alışveriş merkezleri gibi büyük ölçekli gayrimenkul projelerinin finansmanına kaynak sağlar, piyasalarda likiditeyi geliştirir. Kendi öz kaynakları yetersiz şirketlerin, bu tür büyük projelerin gerçekleştirilmesi için gerekli finansman gücüne ihtiyaçları vardır, bu da faiz yükü getiren kredi yoluyla sağlanabilir. Ayrıca özkaynakları yeterli bile olsa şirket için bir özkaynak maliyeti söz konusudur. Halbuki bu tür projeler, halktan gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetleri karşılığında toplanacak paralarla finanse edilebilir ve böylece finansman yükü inşaatçı şirketin üzerinden alınmış olur.

Türkiye'de GYO'lar genelde kontrolsüz olarak gelişmiş olan gayrimenkul sektörüne disiplin ve kalite getirme konusunda öncü rol oynamaktadırlar.

Sonraki Sayfa >>